Wraz z pojawieniem się planu ogólnego pojawiły się też nowe pojęcia, bez których zrozumienie plan ogólnego nie będzie możliwe.

Plan ogólny to rysunek stref planistycznych wraz z parametrami urbanistycznymi obejmujący całe miasto. Każda strefa planistyczna posiada profil podstawowy oraz może posiadać profil dodatkowy. Rysunek planu zawiera także obszar uzupełnienia zabudowy oraz obszar zabudowy śródmiejskiej. Elementem planu ogólnego jest uzasadnienie, czyli tekstowo i graficznie przedstawione uwarunkowania, które wpłynęły na projekt planu ogólnego. W uzasadnieniu znajduje się także opis sposobu wyznaczania stref planistycznych, obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę oraz obliczenia chłonności terenów niezabudowanych.

Strefa planistyczna
Strefa planistyczna to zbiór przeznaczeń terenu i parametrów urbanistycznych, które są przypisane do danej strefy. Rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego określa 13 stref planistycznych. Gmina nie może ustalić innych stref niż te wskazane w rozporządzeniu.

Tak może wyglądać fragment planu ogólnego. Na rysunku widoczne są granice i kolory stref planistycznych oraz ich symbole. Strefy nie mogą na siebie nachodzić, co oznacza, że nie ma możliwości przypisania tego samego terenu do więcej niż jednej strefy planistycznej.

 

Profil podstawowy oraz profil dodatkowy strefy planistycznej
Zgodnie z rozporządzeniem każda strefa ma swój profil podstawowy i dodatkowy, czyli zbiór przeznaczeń terenu, jakie są możliwe do lokalizacji w obrębie danej strefy.
Profil podstawowy nie może być zmieniany.
Profil dodatkowy jest opcjonalny, ale gmina przeznaczenia w profilu dodatkowym może wybierać tylko spośród wskazanych w rozporządzeniu.
Dla przykładu profil podstawowy i dodatkowy wyznaczony dla strefy usługowej:

Pełny wykaz stref planistycznych znajduje się TUTAJ.

 

Parametry urbanistyczne
Każda strefa planistyczna może być opisana tzw. parametrami urbanistycznymi, czyli maksymalną nadziemną intensywnością zabudowy, maksymalnym udziałem powierzchni zabudowy, maksymalną nadziemną wysokością zabudowy oraz minimalnym udziałem powierzchni biologicznie czynnej. Parametry będą miały wpływ na wielkość i wysokość zabudowy oraz na powierzchnię działki, jaka może być zabudowana oraz utwardzona.

Uwaga! Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, poza szczególnymi wyjątkami, nie może być niższy niż wynika to z załącznika nr 1 rozporządzenia w sprawie projektu planu. 

Zgodnie z ustawą o planowaniu określenie parametrów urbanistycznych jest obligatoryjne tylko dla części stref planistycznych. W przypadku pozostałych stref ich określenie jest opcjonalne.

 

Obszar uzupełnienia zabudowy
Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla nowej zabudowy po uchwaleniu planu ogólnego będzie możliwe tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Obszar uzupełnienia zabudowy nie jest obowiązkowym elementem planu. Wyznacza się go według wzoru podanego w rozporządzeniu. 

Gmina może ten obszar powiększyć, ale tylko częściowo i zgodnie z wymogami rozporządzenia.

Tak może wyglądać na rysunku planu obszar uzupełnienia zabudowy. W Dąbrowie Górniczej obszarem uzupełnienia zabudowy objęto tereny poza obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz tylko strefy, które dopuszczają zabudowę mieszkaniową.

 

Obszar zabudowy śródmiejskiej
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. To od Gminy zależy czy i w jaki sposób wyznaczy obszar zabudowy śródmiejskiej. Zazwyczaj jednak obejmuje on zwartą zabudowę historyczną miasta i tereny w jej otoczeniu o podobnym charakterze.
W Dąbrowie Górniczej obszar zabudowy śródmiejskiej wyznaczono dla części dzielnicy Śródmieście i części dzielnicy Mydlice.

Tak może wyglądać obszar zabudowy śródmiejskiej na rysunku planu ogólnego. W obszarze zabudowy śródmiejskiej dla nowej zabudowy obowiązują mniejsze wymagania w zakresie nasłonecznienia mieszkań (§60 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) oraz minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (art. 20 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

 

Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową
Określenie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie (ZAP) to jeden z najważniejszych elementów planu ogólnego. ZAP mówi o tym dla ilu nowych mieszkańców można wyznaczyć w gminie tereny zabudowy mieszkaniowej. Wzór na obliczanie ZAP podany jest w rozporządzeniu. Uwzględnia on średnią powierzchnię mieszkania na jednego mieszkańca oraz prognozowaną liczbę mieszkańców w perspektywie 20 lat: 

Do obliczeń obowiązkowo stosuje się dane dostępne w statystyce publicznej tj. danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Uwaga! Przekroczenie ZAP w wyznaczaniu terenów mieszkaniowych jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach i wiąże się ze znacznymi ograniczeniami w wyznaczaniu stref planistycznych. Oznacza to, że Gmina nie może wyznaczyć dowolnej powierzchni terenów dla nowej zabudowy mieszkaniowej.

 

Chłonność terenów niezabudowanych
Chłonność mówi o tym jaką powierzchnię łącznie nowych mieszkań można zrealizować w wyznaczonych w planie ogólnym strefach planistycznych. Chłonność nie powinna być większa niż obliczone zgodnie z rozporządzeniem zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową. Jeśli chłonność przekroczy zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową, gmina może wyznaczać tereny mieszkaniowe jedynie w sposób ściśle określony w ustawie o planowaniu, tj. dla istniejącej zabudowy, tam, gdzie są obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Bilansowanie polega zatem na porównaniu zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz sumy chłonności terenów niezabudowanych w wyznaczonych strefach, w tym luk w istniejącej zabudowie. Strefy podlegające bilansowaniu to te, które w profilu funkcjonalnym zawierają tereny dopuszczające lokalizację budynków o funkcji mieszkalnej, czyli:

• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW),
• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ),
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową (SZ).

W planie ogólnym wyznacza się strefy z zabudową mieszkaniową (SW, SJ, SZ) w takiej ilości by chłonność terenów niezabudowanych w tych strefach zaspokajała między 70% a 130% zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w całej gminie. Zgodnie z ustawą, strefy te wyznacza się dla: terenów zabudowy mieszkaniowej wyznaczonych w MPZP, w ramach obszarów uzupełnienia zabudowy oraz obszarach z istniejącą zabudową o funkcji mieszkaniowej z wyłączeniem luk w tej zabudowie.

 

Uzasadnienie
Uzasadnienie do planu ogólnego zawiera opisowe oraz graficzne przedstawienie uwarunkowań wyznaczania stref planistycznych oraz sposobu ich uwzględnienia np. lokalizację i granice terenów leśnych lub obszarów ochronnych ujęć wody. W uzasadnieniu znajdują się obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę, obliczenia chłonności terenów niezabudowanych oraz opis przyczyn wyznaczenia stref planistycznych wraz z parametrami urbanistycznymi. W uzasadnieniu również znajduje się opis dla wyznaczonego w planie obszaru uzupełnienia zabudowy oraz obszaru zabudowy śródmiejskiej. Załącznikami do uzasadnienia są plansze z rysunkami uwarunkowań i projektem planu ogólnego, a także tabelaryczny wykaz stref planistycznych wraz z ich opisem.