Z Agnieszką Niedbałą, kierowniczką Wydziału Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Dąbrowie Górniczej, rozmawiamy o nowym Planie Ogólnym Dąbrowy Górniczej, wyścigu po „wuzetki” w zielonych dzielnicach i o tym, dlaczego miasto nie może zmienić każdej działki w budowlaną.

Piotr Purzyński: Prace nad planem ogólnym budzą emocje, zwłaszcza w dzielnicach takich jak Błędów, Łęka czy Okradzionów. Na jakim obecnie są etapie?

Agnieszka Niedbała: – Projekt planu wysłaliśmy do opiniowania i uzgodnień do kilkudziesięciu instytucji. Otrzymaliśmy dwa negatywne uzgodnienia: od Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska oraz z Wód Polskich. Chcę jednak uspokoić: to normalny element procedury planistycznej. Wskazano nam konkretne obszary wymagające korekty. Teraz musimy się do tych uwag odnieść, poprawić projekt i wysłać go do ponownych uzgodnień.

Kiedy w takim razie głos będą mogli zabrać sami mieszkańcy?

– Jeśli ponowne uzgodnienia przebiegną pomyślnie, konsultacje społeczne ruszą prawdopodobnie na początku października. Dokładną datę podamy w oficjalnym ogłoszeniu. Będzie to kluczowy moment, w którym każdy zainteresowany będzie mógł zapoznać się z projektem planu, sprawdzi zapisy dla swojej okolicy i będzie mógł złożyć do nich swoje uwagi.

Przetłumaczmy urzędowy język na praktykę: dlaczego ten dokument jest tak ważny dla zwykłego mieszkańca?

– Plan ogólny obejmie całą Dąbrowę Górniczą. To nie jest sucha teoria. Ten dokument wyznaczy ramy: gdzie miasto ma prawo i sens się rozwijać, gdzie powinniśmy dogęszczać zabudowę, a gdzie ze względów przyrodniczych czy finansowych musimy postawić czerwoną kartkę dla nowych osiedli. Będzie to fundament pod wszystkie przyszłe plany miejscowe i ewentualne wydawanie warunków zabudowy.

W zielonych dzielnicach widać dziś prawdziwy wyścig po tzw. wuzetki, czyli decyzje o warunkach zabudowy. Z czego to wynika?

– Rzeczywiście, mierzymy się z zalewem wniosków o WZ-tki. O część wnioskują osoby, które naprawdę chcą tam zamieszkać. Jednak ogromna grupa to wnioski składane czysto spekulacyjnie – po to, aby sztucznie podnieść wartość działki i móc łatwiej ją sprzedać deweloperowi lub prywatnemu inwestorowi.

Co jest nie tak z budowaniem domów w malowniczych, oddalonych zakątkach miasta?

– Nowy dom to nie tylko cztery ściany i ogrodzona działka. To także konieczność dociągnięcia dojazdu, chodnika, oświetlenia, sieci wodociągowej i kanalizacji. To również potrzeba zapewnienia transportu miejskiego, odbioru śmieci czy miejsc w szkołach i przedszkolach. Dąbrowa Górnicza jest pod względem powierzchni ogromnym miastem. Jeśli dopuścimy do chaotycznego, rozproszonego budowania „gdzie kto chce”, wszyscy poniesiemy gigantyczne koszty doprowadzania tam infrastruktury. A sami mieszkańcy przez lata będą cierpieć z powodu braku utwardzonej drogi czy dojazdu.

Właśnie po to parlament zmienił ustawy planistyczne?

– Dokładnie tak. Celem nowelizacji przepisów jest zahamowanie niekontrolowanego rozlewania się miast. Nowe prawo mówi jasno: najpierw budujemy i uzupełniamy luki tam, gdzie sieć dróg i mediów już istnieje, a dopiero w drugiej kolejności wychodzimy na nowe tereny.

Wielu właścicieli działek mówi: „To moja ziemia, chcę ją sprzedać pod budowę albo podzielić dla dzieci”.

– To nie jest nasza zła wola. Przepisy całkowicie odebrały gminom swobodę w uznaniowym przydzielaniu statusu terenów budowlanych. Ministerstwo narzuciło nam odgórny, matematyczny wzór. Musimy wyliczyć prognozowaną liczbę mieszkańców miasta oraz przeanalizować tzw. chłonność terenów, które już dzisiaj są przeznaczone pod zabudowę.

– Ale to nie oznacza, że na przykład w zielonych dzielnicach powstanie całkowity zakaz budowy? Co z młodymi ludźmi, którzy dorastają i chcą wybudować dom w pobliżu domu rodziców?

– Absolutnie nie chcemy i nie będziemy nikomu zabraniać budowania się „na swoim”. Musimy rozróżnić dwie rzeczy: deweloperkę czy sprzedaż wielkich pól pod osiedla domów od naturalnych potrzeb naszych mieszkańców. Doskonale rozumiemy, że wielopokoleniowe rodziny chcą żyć blisko siebie – że dzieci mieszkające z rodzicami, gdy dorosną, chcą postawić swój dom na działce obok. Plan ogólny nie ma na celu zablokowania rozwoju lokalnych społeczności.

W jaki sposób przepisy pozwalają na uwzględnienie takich potrzeb?

– Tworząc projekt planu, bierzemy pod uwagę nie tylko obecny stan, ale też naturalny rozwój danej przestrzeni. Chodzi o to, aby w granicach zielonych dzielnic pozostawić bezpieczną przestrzeń na dogęszczanie zabudowy dla lokalnych mieszkańców, a zablokować jedynie tworzenie „pól domków” w całkowitym szczerym polu, bez dróg i infrastruktury.

To znaczy, że powierzchnia terenów mieszkaniowych ma swój twardy limit?

– Dokładnie. Wyliczenia robimy w liczbie mieszkańców, a nie w hektarach czy liczbie złożonych przez mieszkańców wniosków. Jeśli matematyka i statystyka pokazują, że Dąbrowa ma już wystarczająco dużo niezagospodarowanych działek budowlanych, ustawa zabrania nam wyznaczania kolejnych stref mieszkaniowych na innych gruntach. Sam fakt posiadania pustej działki nie gwarantuje więc, że w planie ogólnym stanie się ona terenem mieszkaniowym.

Jakimi kryteriami kierowaliście się, decydując, która działka „wejdzie” do strefy mieszkaniowej, a która nie?

– Musimy oceniać całe obszary, a nie pojedyncze działki. O wejściu do strefy mieszkaniowej decyduje to, czy teren przylega do istniejącej już zwartej zabudowy, czy ma bezpośredni dostęp do dróg i mediów oraz czy jego zabudowa nie pogłębi chaosu przestrzennego. To najtrudniejszy punkt całych prac, bo musimy zderzyć indywidualny interes właściciela działki z interesem całego miasta i budżetu wspólnoty.

Co radzi pani mieszkańcom na czas, kiedy projekt w końcu zostanie wyłożony do konsultacji?

Przede wszystkim: zachęcam do aktywnego udziału. Proszę wejść na stronę urzędu, zobaczyć projekt planu, sprawdzić swoją działkę i najbliższą okolicę. Jeśli zapisy nie przekonują mieszkańca, będzie można złożyć formalną uwagę w wyznaczonym terminie. Warto patrzeć szerzej niż tylko na pojedynczą nieruchomość: plan ogólny będzie wpływał na komunikację, dostęp do infrastruktury, jakość przestrzeni publicznych i koszty rozwoju miasta.

* * *

Uchwalenie planu ogólnego nie zamyka definitywnie możliwości rozwoju zabudowy na terenach, które nie zostaną obecnie przeznaczone pod funkcje mieszkaniowe. Plan ogólny jest dokumentem, który może być w przyszłości zmieniany i dostosowywany do aktualnych potrzeb rozwojowych miasta.

* * *

Do tej pory plan ogólny uchwaliła jedna czwarta gmin w Polsce. Do momentu, w którym plan nie zacznie funkcjonować, nie ma możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Budować będzie można na terenach, które mają plany miejscowe, obowiązujące decyzje o warunkach zabudowy lub uchwalone decyzje lexowe (tzw. Lex Deweloper) po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Wnioski o wydanie warunków zabudowy złożone do 31 sierpnia, będą rozpatrywane zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Rozmowa ukazała się w Przeglądzie Dąbrowskim z sierpnia 2026