O ile dostęp do projektu planu ogólnego będzie szybki i prosty, o tyle jego zrozumienie może już nastręczać pewnych trudności. Dlatego w ogłoszeniach o konsultacjach dla mieszkańców będziemy zamieszczali również prezentację informacyjną – o pracy nad Planem Ogólnym dla Dąbrowy Górniczej opowiadają Łukasz Pancewicz i Michał Jabłonowski z gdańskiej pracowni A2P2.

Spotkania dla mieszkańców:

• 17.03 – Fabryka Pełna Życia, ulica Kościuszki 3/101godz. 17
• 18.03 – Dom kultury Ząbkowice, ulica Chemiczna 2, godz. 17
• 19.03 – Biblioteka w Strzemieszycach, ulica Ofiar Katynia 93, godz. 17
• Powyższe spotkania mają mieć charakter informacyjny. Spotkania o charakterze konsultacyjnym planujemy w czerwcu i lipcu.

Sara Malicka, Piotr Purzyński: Zacznijmy od podstawowego pytania: po co w ogóle powstają plany ogólne?

Łukasz Pancewicz, Michał Jabłonowski: – Celem reformy i wdrażania planów ogólnych jest porządkowanie systemu planowania i cała Polska, a nie tylko Dąbrowa Górnicza, staje przed bardzo dużą zmianą.

Chodzi o to, żeby skończyć z dwutorowym system planowania, który powoduje bardzo dużo chaosu i problemów. Pozwolenie na budowę np. domu można uzyskać na podstawie zgodności z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. MPZP jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez Radę Miejską.

Jeśli nie ma miejscowego planu, pozwolenie uzyskuje się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. To jest z kolei decyzja administracyjna wydawana przez prezydenta, wójta lub burmistrza danego miasta.

Na czym polegał problem?

– Problem polegał na tym, że plany miejscowe musiały być zgodne ze sporządzanym dla całego terytorium gminy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy takiego wymogu nie miały.

To prowadziło do konfliktu i umożliwiało na przykład budowę domów w sposób nieuporządkowany na terenach, które w studium były przeznaczone pod zieleń lub rolę.

Decyzje o warunkach zabudowy były wydawane m.in. na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa. Ta zasada była z czasem w całej Polsce coraz bardziej luźno interpretowana. To prowadziło do chaosu urbanistycznego, konfliktów przestrzennych i niekontrolowanego rozlewania się miast.

Co więc się teraz zmieni?

– Reforma zastąpi studium nowym dokumentem, czyli planem ogólnym, który stanie się też aktem prawa miejscowego. Będzie więc nadrzędnym i kontrolującym sposób zagospodarowania gminy dokumentem, który określi gdzie, jak wysoko, czy i jak gęsto wolno budować, a gdzie nie wolno.

Co to zmienia z punktu widzenia mieszkańca?

– Reforma uszczelnia system i ogranicza niekontrolowane wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, nawet gdyby samorząd nie chciał wydawać takich  decyzji dla konkretnych miejsc, to i tak to musiał zrobić, gdy brakowało MPZP.

Podkreślę jeszcze jedną rzecz. Jak obecnie działa system planowania w Polsce? To zapisana w konstytucji umowa społeczna, że każdy właściciel ma prawo do zagospodarowania i korzystania z własnej nieruchomości. To jest niezbywalne święte prawo własności. Sposób, w jaki właściciel może to robić, ustalają w sposób demokratyczny i transparentny w głosowaniu radni. Tak też będzie z planem ogólnym.

Wydaje mi się, że chyba największe wyzwanie w pracy nad planowaniem przestrzennym to pogodzenie różnych interesów: prywatnych, publicznych, społecznych i środowiskowych. Ludzie zgodnie z prawem mogą budować domy i zakładać biznesy. Ważne jednak, by robić to z głową, racjonalnie, tam, gdzie tereny łatwiej uzbroić i gdzie nie niszczy się terenów zieleni.

Czyli chodzi po prostu o znalezienie kompromisu?

– Tak. Pewne rzeczy będą w planie dopuszczone, ale inne będą ograniczone. Trzeba to robić z głową i zrozumieniem potrzeb mieszkańców.

Kiedy konkretnie mieszkańcy włączą się do pracy nad planem?

– Projekt planu, który przygotowywaliśmy przez ostatnie miesiące, zostanie teraz wysłany do wszystkich instytucji, które muszą się wypowiedzieć w pierwszej kolejności. To m.in. Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska, Wody Polskie, zarządcy infrastruktury elektroenergetycznej i gazowej, konserwator zabytków, straż pożarna, policja. To instytucje, które muszą zabezpieczyć swój interes, na przykład pozostawić rezerwę terenu pod budowę infrastruktury czy kwestie obronności.

Co istotne, w momencie wysłania projektu planu do uzgodnień, będzie on opublikowany i będzie można go już zobaczyć, ale mieszkańcy będą mogli składać uwagi dopiero po zakończeniu etapu zbierania opinii od innych instytucji, czyli dopiero w trakcie etapu konsultacji społecznych.

Instytucje będą mieć maksymalnie 30 dni na wydanie opinii. Po uzgodnieniach przygotujemy projekt do konsultacji społecznych. Konsultacje społeczne też trwają 30 dni.

Jak będą przebiegać konsultacje?

– Podstawową formą konsultacji będzie składanie uwag do projektu. Plan będzie na konkretnym, określonym przez ministerstwo formularzu. Uwagi na nim będzie można zgłosić elektronicznie, ale także wysłać pocztą tradycyjną. W ogłoszeniu o konsultacjach społecznych znajdą się także materiały informacyjne, żeby mieszkańcy łatwiej mogli się we wszystkim odnaleźć.

Na pewno będziemy też przeprowadzali spotkania otwarte, zarówno w formie stacjonarnej, jak i online. W podobny sposób organizować będziemy dyżury projektantów.

Warto podkreślić, że mieszkańcy będą mieli także wgląd w cyfrową wersję planu.

– Tak, czytanie planu stanie się dużo prostsze i nie trzeba będzie przychodzić do urzędu, by zobaczyć wielką mapę. Każdy będzie mógł uruchomić plan na ekranie swojego telefonu i komputera, i zobaczyć dokładnie swój dom, działkę i to, co jest tam dopuszczone do zabudowy.

O ile dostęp do planu będzie szybki i prosty, o tyle jego zrozumienie może już nastręczać pewnych trudności. Dlatego w ogłoszeniach o konsultacjach będziemy zamieszczali również prezentację informacyjną.

Warto wiedzieć, że na przykład w określonej strefie pewne funkcje będą się mogły pojawić, ale nie muszą. Czyli jeśli dla danego terenu jest wyznaczona strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową, nie oznacza to, że na każdej działce w tej strefie taka zabudowa będzie dopuszczona i możliwa do realizacji. To określi dopiero miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego opracowany na podstawie planu ogólnego.

Wspomnijmy też, że reforma wprowadza bardzo sztywne zasady, ile terenów w gminie można przeznaczyć na zabudowę.

– Zapewne wiele osób kojarzy określenie „rozlewania się polskich miast”. Jednym z celów reformy było kontrolowanie tego procesu, by zabudowa mieszkaniowa powstawała w bardziej zwarty sposób. Wtedy łatwiej ją obsłużyć infrastrukturą, transportem publicznym. W myśl tego ustawodawca wprowadził ograniczenie, ile nowych terenów zabudowy mieszkaniowej możemy wprowadzić. Dla każdego miasta to jest konkretny wzór, który opiera się na danych o liczbie ludności, na prognozach demograficznych. Oczywiście ustawa dopuszcza zachowanie pewnego buforu i powiększenie strefy zabudowy mieszkaniowej wręcz o 30 proc. i my też z tego skorzystaliśmy.

Powiedzmy na koniec o warunkach zabudowy. Czy te wydane do tej pory będą ważne w nowej sytuacji?

– Żeby decyzja o warunkach zabudowy była ważna i bezterminowa, wniosek należało złożyć do 15 października zeszłego roku. Bezterminowe decyzje to również te, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. Pamiętajmy także, że po uchwaleniu przez Radę Miejską planu ogólnego, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko i wyłącznie na wyznaczonych obszarach uzupełnienia zabudowy, a nie gdziekolwiek, jak dotychczas.

Ta zmiana może budzić emocje, ale pamiętajmy, że mechanizm wydawania warunków zabudowy miał być dodatkiem, tymczasem na jego podstawie zaczęła powstawać większość zabudowy. W naszym kraju doprowadziło to do wielu patologii. Reforma ma z tym skończyć.

Projekt Planu Ogólnego dla Dąbrowy Górniczej pracownia A2P2 tworzy w konsorcjum z wrocławską spółką Smart Community

Rozmowa ukazała się w lutowym numerze „Przeglądu Dąbrowskiego”